چرا در املاک پیش‌فروش کلاهبرداری می‌شود؟

به گزارش راهبرد معاصر، وکیل پایه یک دادگستری با تشریح ابعاد گسترده آسیب‌های ناشی از رواج اسناد غیررسمی در کشور، معتقد است که اعتبار اسناد عادی، نظام حقوقی کشور را بی هویت کرده و به بی اعتمادی مردم، دامن زده است.

از مهمترین مشکلاتی که قوه قضاییه با آن دست و پنجه نرم می‌کند، اعتبار اسناد غیررسمی در دادگاه‌ها است.هر چند کارشناسان از صدمات آن‌ها صحبت به میان آورده‌اند اما در دادگاه‌ها همچنان به اسناد غیررسمی استناد می‌شود. از این رو برای تبیین بهتر این موضوع، گفت‌وگویی با سیامک پاکباز، وکیل پایه یک دادگستری انجام دادیم.

فارس: به عنوان اولین سوال بهتر است تعریفی از اسناد غیررسمی و رسمی در حقوق ایران داشته باشیم؟

**پاکباز: اسناد به طور کلی به دو دسته غیررسمی و رسمی تقسیم می­‌شوند. به طور کلی اسنادی که توسط مأمورین صلاحیتدار دولتی و رسمی کشور تنظیم شوند، اسناد رسمی هستند و هر معامله‌­ای که با آن اسناد انجام شود اصطلاحاً به آن اسناد رسمی می­‌گویند. مانند تنظیم اسناد مالکیت توسط دفاتر اسناد رسمی یا ادارات ثبت اسناد، تنظیم اسناد سجل احوال توسط اداره ثبت احوال از شناسنامه، گواهی فوت، گواهی ولادت و امثالهم.

براین اساس هر سندی که داخل این محدوده نباشد و توسط مأمور صلاحیت‌دار دولتی تنظیم نشده باشد را سند غیررسمی می­‌گویند، اعم از اینکه توسط وکیل یا بنگاه معاملات ملکی تنظیم شده باشد یا مردم در خانه خود آن را تهیه کرده باشند. معاملاتی هم که با اسناد غیررسمی انجام می­‌شود را اصطلاحاً معاملات غیررسمی (عادی) می‌­نامند.

فارس: تفاوت سند عادی و رسمی چیست؟

**پاکباز: مهمترین تفاوت اسناد غیررسمی و رسمی، بحث نظارت‌­پذیری اسناد رسمی است. اسناد رسمی با نظارت و تأیید حاکمیت استفاده می‌­شوند اما اسناد غیررسمی این نظارت را به خود نمی­بینند و به خاطر همین است که جرایمی مثل جعل و کلاهبرداری در مورد اسناد غیررسمی زیاد رخ می‌­دهد.

بنابراین قابلیت صدور مجدد و المثنی در صورت مفقودی یا سرقتی اسناد رسمی وجود دارد اما در اسناد غیررسمی این مساله امکان­پذیر نیست. یعنی اگر در سیل امسال اسناد غیررسمی از بین رفتند، دیگر امکان صدور مجدد نیست و اشخاص ملک بدون سند دارند. بنابراین هر کسی می­‌تواند ادعای مالکیت کند. همچنین اسناد رسمی برخلاف اسناد غیررسمی اطلاعات دقیقی دارند.

فارس: قانون ثبت اسناد در این حدود 80 الی 90 سال قدمت دارد و آیا می‌توان منشاء اعتبار قانونی این دو نوع معامله را قدیمی بودن این قانون دانست؟

**پاکباز: قانون ثبت اسناد به خودی خود قانون مترقی بود. اینکه می­‌گویم «بود» چون الان دیگر نیست. برخی مواد بسیار مهم آن مانند مواد 22 و 48 متروک شده‌­اند. 90 سال قبل قانونگذار در ماده 22 مقرر کرده بود دولت فقط کسی را مالک می‌­شناسد که سند رسمی به نام او تنظیم و ثبت شده باشد. در ماده 48 هم قانونگذار مردم را ملزم می‌­کرد معاملات راجع به املاک غیرمنقول و اموال غیرمنقول را صرفاً با سند رسمی انجام دهند.

علی­رغم نظرات همه حقوقدان­های بزرگ کشور از جمله مرحوم دکتر کاتوزیان این قانون و این مواد هرگز به صورت کامل اجرایی نشد. ایشان معتقد بود عقد بیع یک عقد تشریفاتی است و باید حتماً با سند رسمی انجام شود در غیر این صورت آن معامله اصلاً انجام نشده است. کما اینکه الان در بسیاری از نظام­های حقوقی دنیا مثل نظام حقوقی آلمان و سوئیس، اسپانیا، هلند همچنین حرفی پذیرفته شده و آنجا هم انتقال اموال غیرمنقول را با هر عقدی اعم از بیع یا صلح یا هر عقد دیگری عقد تشریفاتی می‌­دانند و معتقد هستند حتماً باید ثبت شود و تا قبل از ثبت رسمی هیچ گونه حقی برای خریدار هنوز ایجاد نشده و در واقع خریدار صاحب هیچ حقی نیست. اما در ایران این مساله هیچ وقت پذیرفته نشد. در نتیجه حجم معاملات غیررسمی روز به روز افزایش یافت. از طرفی به نظر می‌­رسد تکلیف حاکمیت هم به خصوص بعد از انقلاب با این موضوع چندان روشن نبود.

فارس: علت سردرگمی حاکمیت در مواجه با اسناد غیررسمی را در چه می‌دانید؟

**پاکباز: حاکمیت نمی­‌داند باید در مواجه با اسناد غیررسمی و عرفی که حاکم بر معاملات مردم بود، چه کند. زیرا در نتیجه این عرف، به دلیل ارزان­تر، سریعتر و راحت­تر بودن کار و همچنین امکان فرار مالیاتی، مردم با اسناد غیررسمی معاملات خود را انجام می­‌دادند. در این وضعیت حاکمیت نمی‌­دانست این عرف را کاملا ریشه­‌کن و تبدیل به سند رسمی کند یا بگوید اسناد غیررسمی هم معتبرند. این سردرگمی در روند تصویب مواد مختلف قانونی قابل مشاهده است. بنابراین هر یک از مراجع قانونگذار از مجلس تا شورای نگهبان، ساز خود را می زدند و و طبیعتاً هر کدام زورش بیشتر بود، حرفش به کرسی می­‌نشست. به عنوان مثال سال 95 قانون احکام دائمی توسعه کشور در مجلس به مرحله تصویب رسیده بود و قرار بود شورای نگهبان هم نظر دهد. ماده 62 آن قانون در مورد معاملات اموال غیرمنقول با سند رسمی بود. ماده‌­ای که می‌­توانست تمام مشکلات مربوط به اسناد غیررسمی و رسمی را برطرف کند.

فارس: به نظر می‌رسد شورای نگهبان با از بین رفتن اعتبار اسناد غیررسمی مخالف است،نظر شما چیست؟

**پاکباز: در پیش‌نویس ماده این‌طور آمده بود کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت شده، باید به طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود. اسناد غیررسمی که در خصوص معاملات راجع به اموال غیرمنقول تنظیم شوند، در برابر اشخاص ثالث غیرقابل استناد بوده و قابلیت مبارزه با اسناد مالی را ندارد. این دقیقاً همان رویکردی بود که در نظام­های حقوقی کشورهای مترقی جهان مثل فرانسه، مثل ایتالیا و مثل بلژیک و بعضی از کشورهای دنیا که در آنها نظام حقوق تاییدی حاکم است، نیز اجرا می‌­شود. یعنی صحت و درستی و اعتبار اسناد غیررسمی را تا حد محدودی بین طرفین آن معامله می­‌پذیرند و در مقابل اشخاص ثالث غیرقابل استناد می­‌دانند و این اسناد غیررسمی علی رغم درست بودن آن، هرگز نمی‌­توانند اسناد رسمی را باطل کند. ماده 62 می‌­توانست در کاهش حجم پرونده­‌های قضایی، امنیت معاملات و از بین رفتن سردرگمی‌­ها موثر باشد اما شورای نگهبان به آن ایراد قانون اساسی و ایراد شرعی گرفت.

ایراد قانون اساسی این بود که معاملات مردم معتبر هستند و نباید بی­‌اعتبار تلقی شود. ایراد خلاف شرع هم این بود که فقها می­‌گفتند که معامله‌­ای با اسناد غیررسمی اگر با صحیح شرعی منعقد شود باید صحیح تلقی شود. براین اساس دیدگاه شورای نگهبان این است که هیچ فرقی بین سند غیررسمی و سند رسمی نیست مشروط به اینکه آن سند غیررسمی هم به صورت شرعی صحیح واقع شده باشد و منعقد شده باشد. با این ایرادات، طرح به مجلس برگشت و اینگونه تغییر یافت که طبق ماده 62، اسناد غیررسمی که در خصوص معاملات اموال غیرمنقول تنظیم شود مگر اسنادی که بر اساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است، در برابر اشخاص ثالث غیرقابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند. این واژه اعتبار شرعی کل مسئله را زیر سؤال برد. بنابراین با اعتبار شرعی که به اسناد غیررسمی می‌­دهد، این اسناد به راحتی می‌­تواند اسناد رسمی را هم باطل کند.

یعنی من که به عنوان مالک در خانه خود نشسته‌­ام و سند رسمی دارم و تمام روابط دولتی، تقنینی و قضایی را رعایت کردم، مالیات پرداختم هرگز نمی‌­توانم با داشتن این سند رسمی، خیالم راحت باشد. زیرا هر لحظه باید منتظر این باشم که یک نفر به دادگاه برود و با یک مبایع‌نامه این سند رسمی را باطل کند. آسیب این مساله برای همه ایرانی­‌ها خواهد بود چه کسانی که دست اندرکار تصویب بودند و چه کسانی که بی­‌خبر از همه جا با سند رسمی یا با سند غیررسمی معامله می­‌کنند. بنابراین وضعیت ماده 62 بدتر شد. اینکه گفته می شود تکلیف حاکمیت با خودش مشخص نیست زیرا در مجلس یک دید وجود دارد که بسیار درست است و کاش با پافشاری بر آن، موضوع به مجمع تشخیص مصلحت نظام می­‌رفت.

فارس: آیا امکان باطل شدن اسناد رسمی در برابر اسناد غیررسمی وجود دارد؟

**پاکباز: در حال حاضر با مفاد ماده 62، عملاً قضاتی که هم طرفدار نظر دکتر کاتوزیان بودند و اعتقاد داشتند باید انتقال اموال غیرمنقول در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود، نمی‌­توانند آن نظر را اعمال کنند و مجبور هستند طبق این ماده به وضعیت انعقاد آن معامله غیررسمی رسیدگی کنند و اگر معامله صحیح منعقد شده بود هر چند غیررسمی هست به آن اعتبار شرعی بدهند. در واقع بر اساس تاریخ تقدم و تأخر آن یا عندالزوم سند رسمی را هم باطل کنند. براین اساس بازار معاملات مسکن امنیت ندارد.

فارس: در حال حاضر وضعیت ایران در اعتباربخشی معاملات و اسناد چگونه است؟

**پاکباز: براساس گزارش­‌های بین‌­المللی شاخص بین‌المللی حقوق مالکیت یکی از مهمترین معیارهای ارزیابی محیط کسب و کار در سطح ملی صیانت از مالکیت اموال غیرمنقول یا به عبارت دیگر قابل اعتماد بودن نظام ثبت مالکیت در کشور است. بر اساس این گزارش شاخص صیانت از مالکیت فیزیکی در سال 2018، ایران در میان 127 کشور جهان، رتبه 92 و در میان 15 کشور منطقه خاورمیانه رتبه 13 را به خود اختصاص داده که بسیار نامناسب است. نکته قابل توجه این است که یکی از اصلی­‌ترین موارد مؤثر در سنجش مطلوبیت صیانت از مالکیت فیزیکی ابطال­‌ناپذیری سند رسمی است؛ امری که در کشور ما به وفور یافت می­‌شود و قضات ما هم علاقه دارند مثل اینکه بخواهند سند رسمی را به راحتی و به زودی ابطال کنند.

فارس: پس آیا می‌توان گفت که شورای نگهبان مانع بی­‌اعتبار شدن اسناد و معاملات غیررسمی است؟

**پاکباز: شورای نگهبان قبل از تصویب ماده 62 اینچنین اعلام کرده بود که مفاد ماده 46 و 47 قانون ثبت اسناد و املاک، صرفاً اختیاری دانستن ثبت سند در برخی موارد و الزامی دانستن آن در سایر موارد است که این مطلب خود به خود ایرادی ندارد. در واقع مواد 46 و 47 در بعضی موارد که قوه قضاییه اجباری اعلام کرده ثبت را اجباری کرده، در برخی موارد اختیاری کرده است. اما الان طبق بحث ما، مواد 22 و 48 قانون ثبت مهم هستند. از نظر شورای نگهبان مفاد ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک و نیز ماده 48 آن که دلالت بر بی­‌اعتباری اسناد غیررسمی غیررسمی دارد، اطلاق آن در مورد سند غیررسمی که ادله و قرائن آن یا شرعی معتبر در صحت مفاد آنها باشد، خلاف شرع و باطل است. در واقع به صراحت شورای نگهبان دو ماده قانونی را به صورت غیررسمی باطل و یا غیرشرعی می­داند و سوال این است که امکان چنین کاری را دارد؟ باتوجه به اینکه اگر اسناد غیررسمی خلاف شرع نباشند، معتبر هستند، پس به دو ماده 22 و 48 قانون ثبت، تخصیص خورده است.

براین اساس شورای نگهبان با ایراد گرفتن می­‌گوید متن مواد 22و 48 قانون ثبت که اشاره دارد دولت فقط باید را به رسمیت بشناسد و مالک را کسی بداند که سند رسمی به نام او هست و کسی که سند غیررسمی دارد را به رسمیت نشناسد، غیرشرعی و باطل است. زیرا ممکن است یک نفر سند غیررسمی داشته باشد و به همراه دو نفر شاهد و یا به استناد به دلایل و قرائن دیگر در دادگاه ثابت کند که مسائل شرعی در معامله وی کاملا رعایت شده بود. حرف این شخص اگر تاریخ سندش از تاریخ سند رسمی، مقدم باشد درست است و در نتیجه باید سند رسمی باطل شود. بنابراین سند رسمی اعتبار و ارزش بیشتری از سند غیررسمی ندارد.

فارس: جایگاه فقه برای حل آسیب‌­های ناشی از اسناد غیررسمی کجاست؟

**پاکباز: در سال 95 این دیدگاه در متن ماده 62 گنجانده شد و قانونی شد. تا پیش از آن برخی از قضات مطابق نظر شورای نگهبان عمل نمی­‌کردند و در بعضی موارد، اسناد غیررسمی را به رسمیت نمی­‌شناختند. اما بعد از ورود این نظر در ماده 62، امکان عدول از آن از بین رفت.از این رو شورای نگهبان باید متوجه معضلات شود. اینکه میگویم فقه ما پویا است دقیقاً یکی از معانی آن این است که فقه مطابق با مقتضیات جامعه حکم انعطاف­پذیر و مقتضی با نیازها صادر کند؛ نه اینکه بگوییم چون چند صد سال پیش ما سند رسمی در فقه خود نداشتیم هنوز هم همان کار را ادامه می­‌دهیم.

در هزار سال قبل چنین سندی نبوده که بخواهیم آن را با سند غیررسمی مقایسه کنیم. الان سند رسمی داریم طبیعتاً باید ارزش و اعتباری داشته باشد تا معاملات مردم هم امنیت پیدا کند. براین اساس به نظر من شورای نگهبان باید تجدیدنظری در دیدگاه خود داشته باشد تا مجلس هم امکان قانونگذاری مترقی را بیابد.

فارس: از تجربه سایر کشورها در بی‌اعتباری اسناد عادی بگویید؟

**پاکباز: البته بی‌­اعتباری معاملات غیررسمی یک شبه امکان­پذیر نیست. زیرا خود ما هم که این حرف­ها را مطرح می­‌کنیم درگیر اسناد غیررسمی هستیم. بنایران به نظر من نیازمند این است که در برهه زمانی این مشکل حل شود. برای مثال در ترکیه هم که چنین مشکلی وجود داشت به مردم دو سال فرصت دادند تا اسناد غیررسمی خود را به سند رسمی تبدیل کنند یا اگر اختلافی در آن سند غیررسمی دارند، پنج سال فرصت دارند تا از طریق دادگستری مساله را مرتفع سازند. پس از آن هر کسی که سند رسمی داشت، در قانون و در مقابل دولت اعتبار پیدا می­کرد. با توجه به این اقدام، امروز ترکیه از جمله کشورهایی است که مشکل خود را حل کرد.

ما باید قانونی در این زمینه داشته باشیم. در بحث اصلاح قانون چک، به دارندگان چک‌­های قدیمی تا سال 99 فرصت داده شد تا وضعیت چک خود را روشن کنند. بعد از آن دیگر این چک­ها اعتباری نخواهند داشت. ما می­‌توانیم در بحث اسناد هم همین روند را طی کنیم و پس از اتمام مهلت ثبت اسناد، دیگر از پذیرفتن معاملات غیررسمی خودداری کنیم.

فارس: به نظر می‌رسد براساس شواهد، مفاسد زیادی ماننند زمین‌خواری از اعتبار معاملات غیررسمی نشأت گرفته و راه مقابله با آن‌، بی‌اعتباری این معاملات در دادگاه‌ها است؟

**پاکباز: این آسیب‌­ها خیلی زیاد هستند و شاید مهمترین آنها از حیث ملی و حتی امنیت ملی رواج زمین خواری باشد. شگرد زمین خواران این است که یک زمین چند ده یا چند هکتاری را یا مثلاً زمین روستا را به طور کلی ابتدا با دیوار کشی تصرف کنند، بعد با تبدیل به قطعات کوچکتر با افراد متعددی وارد مذاکره شوند و از طریق اسناد عادی آن­ها را به افرادی که خبری از وضعیت ثبت املاک آن منطقه ندارند بفروشند و یا اینکه نخست اسناد عادی را بین افرادی که حتی وجود خارجی ندارند بچرخانند تا مشروعیت را برای فروش به فرد اصلی به وجود آورند. در اینجا اگر منابع طبیعی یا دولت شاکی شود و یا دادستانی اعلام جرم کند، پس از پیگیری سلسله ایادی این اسناد عادی، نهایتا به فرد مشخص هم برسند، آن فرد می‌­تواند بگویند من زمین را از فلانی خریدم و او هم فوت کرده است. علیه متوفی هم نمی‌­تواند اعلام جرم کرد. به همین راحتی پرونده کیفری مختومه و یک روستا یا چندین هکتار منابع ملی یا کشاورزی از بین می­‌رود.

فارس: اعتباربخشی به اسناد عادی امکان ابطال اسناد رهنی بانک­‌ها را فراهم می‌کند و این از آسیبهای این امر محسوب می‌شود

**پاکباز: من فکر می­‌کنم سالانه مساحت زیادی از زمین­‌های ملی به همین راحتی توسط زمین­‌خواران از بین می­‌رود. دست قوه قضاییه هم از شناسایی مجرمین اصلی کوتاه است و نمی‌­تواند کسی را دستگیر کند و به مجازات برساند. یکی دیگر از آسیب­های مهمی که این معاملات دارد این است که مردم به راحتی می‌­توانند اسناد رهنی بانک­ها را ابطال کنند. به این صورت که من به عنوان مالک می‌­خواهم وام میلیاردی از بانک بگیرم. این ملک را با برادرم یا همسرم قولنامه می­‌کنم، بعد از یکی دو ماه همان ملک را به بانک معرفی و تقاضای وام می‌­کنم. بانک از ثبت استعلام می­‌گیرد و می بیند ملک به نام من است و روی آن معامله‌­ای صورت نگرفته است. پس سند رهنی با آن من منعقد می­کند. یعنی در ازای مثلا ۱۰ میلیارد تومان وام، ملک را به رهن خود در می­‌آورد. بعد از مدتی که اقساط پرداخت نشد، شخصی که ملک از طریق قولنامه به او رسیده و حتی ممکن است پولی هم ردوبدل شده باشد تا صوری بودن این کار آشکار نشود، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و ابطال سند رهنی را علیه بانک و علیه مالک تقدیم دادگاه می‌­کند. براساس ماده 62 این فرد به راحتی می‌­تواند ملک را از رهن بانک خارج کند فقط کافی است ثابت کند معامله او، مقدم بر معامله سند رسمی رهنی بوده، به صورت صحیح هم انجام شده و هم پول در آن رد و بدل شده است. پس چون شرایط ماده 190 وجود دارد، اعتبار شرعی هم دارد. بنابراین طبق ماده 62 قانون احکام دائمی توسعه کشور، آن سند رهنی محکوم به بطلان است.

فارس: پس می‌توان گفت که در این جریان، شورای نگهبان راه را به بیراهه رفته است؟

**پاکباز: بله تاحدودی، در واقع با اعتبار شرعی دادن شورای نگهبان، وضعیت بدتر از گذشته شد. تا پیش از آن اصولاً این رأی به این صورت صادر نمی­‌شد چون بحث اعتبار شرعی مطرح نبود؛ حداقل آن این بود که نظر حقوقدان­‌های بزرگ می‌­توانست به قضات کمک کند که از حیف و میل شدن اموال عمومی و اموال بانک­ها جلوگیری کند. ولی دیگر الان آن نظرات هم محلی از اعراب ندارند و نمی‌­شود به آنها استناد کرد. زیرا ماده 62 نص صریح قانون داریم و امکان اجتهاد در برابر نص هم ممکن نیست.

فارس: اعتباربخشی اسناد عادی زمینه پیش فروش یک ملک را به چند نفر فراهم می‌کند،موضوعی که از نگرانی‌های جدی مردم شده است،در این مورد توضیح دهید؟

**پاکباز: معاملات معارض یا فروش و پیش‌­فروش املاک به چندین نفر در آن واحد از دیگر آسیب­‌های اعتبار دادن به اسناد عادی است. پرونده‌­های بزرگی در این باره در کشور وجود دارد. من در تحقیقات پژوهشگاه قوه قضاییه می‌­خواندم که 130 واحد ملکی را به 1400 نفر در قم فروختند. یعنی هر واحد را حداقل به ده نفر فروختند و این یکی از بزرگترین پرونده­‌های معاملات معارض در دادگستری قم بود که فکر می­‌کنم هنوز هم در جریان باشد. واقعیت این است که با این نحوه قانونگذاری، آدم اگر کلاهبردار هم نباشد، به کلاهبرداری سوق داده می‌­شود. یعنی شخص می‌آید ملک خود را امروز به یک نفر می‌­فروشد بعد می­‌گوید من ملک را دو ماه دیگر تحویل می­‌دهم. خریدار هم پول را می‌­پردازد و به جای آن یک کاغذ پاره می­‌گیرد. فردا مالک که نیاز به پول دارد، می‌­بیند امکان فروش مجدد همان خانه را دارد. شاید ذاتاً هم این آدم کلاهبردار نباشد ولی وقتی محملی برای او وجود دارد و به راحتی افراد به این برگه عادی اعتماد می­‌کنند، ممکن است دست به این کار بزند و فروش قولنامه‌­ای هم هیچ جا ثبت نمی‌شود.

فارس:روند این کلاهبرداری به چه نحوی است؟

**پاکباز:قبلا می‌­گفتند در بنگاه­‌ها کد رهگیری برای این معاملات می­‌دادند. البته معامله عادی بدون کد رهگیری هم امکان‌پذیر است و جایی هم ثبت نمی‌­شود. اگر هم بخواهد در آن سیستم درج کند، نمی­دانم Error می‌­دهد یا خیر. اگر ندهد که چه راحت­‌تر. در نهایت با کد و بدون کد رهگیری، امکان فروش یک ملک به چندین نفر از طریق قولنامه وجود دارد تا زمانی که قضیه برملا شود. زمان تحویل و تنظیم سند رسمی، دادگستری متوجه این وضعیت می‌­شود. حالا باید بررسی کنند تاریخ زمانی کدام قولنامه قدیمی‌­تر است. در نهایت همه خریداران متضرر می‌­شوند و باید دنبال مالک اصلی و یا کلاهبردار بگردند. همان طور که گفتم با این قانون، افرادی هم که کلاهبردار نباشند، امکان کلاهبرداری دارند.

فارس: در مورد قانون پیش‌فروش تا زمانی که معاملات عادی معتبر باشد بگویید؟

**پاکباز: این، قانون خوبی است اما حداقل در مواردی که من دیدم به درستی اجرا نمی­‌شود. به خاطر اینکه سیستم قضائی معاملات عادی را به رسمیت می‌­شناسد، با وجود قانون پیش فروش، مردم اجباری برای این کار ندارند. در واقع وقتی اسناد عادی معتبر است، چگونه می­‌توان گفت پیش فروش عادی معتبر نیست؟! چون مبنا یکی است و مبنا اعتبار شرعی است که وجود دارد. در واقع سیستم نمی‌­تواند تا زمانی که اسناد عادی را معتبر می‌­شمارد برای پیش فروش قانون با ضمانت اجرایی محکم تعریف کند. اگرچه این قانون وجود دارد، ضمانت اجرای آن هم این است که کسانی که این کار را نکنند و طبق آن قانون پیش فروش را در دفاتر اسناد رسمی تنظیم کنند مجرم محسوب می­‌شوند؛ اما در عمل پیش‌­فروش­‌هایی که با سند عادی انجام می­‌شود، به وفور اتفاق می‌­افتد. به دادگاه هم که می­‌روند، دادگاه آنها را مجرم تشخیص نمی­‌دهد.

فارس: چه تعداد پرونده قضایی به دلیل اسناد عادی و قولنامه‌های غیررسمی وجود دارد؟

پاکباز: بحث فروش مال غیر منقول یا پیش فروش یک ملک به چندین نفر از آسیب­های مهمی است که مردم را به دردسر انداخته و از طرفی خود قوه قضاییه را هم به دردسر افتاده است. انرژی‌­ای که قوه قضائیه برای بررسی این پرونده‌­ها در سال صرف می‌­کند سر به فلک گذاشته است. طبق آمارهایی که خود مسؤولان رده بالای قضایی یا مسؤولان سطح بالای کشور می­‌دهند، این است که از 15 الی 16 میلیون پرونده قضایی، 40 تا 50 درصد آنها مربوط به اسناد عادی است. اما اگر اسناد عادی معتبر نبودند چه قدر دادگستری ما می­‌توانست خلوت باشد و چه قدر می‌­توانست این وقتی را که دارد در این راه صرف می‌­کند، صرف دقت بیشتر در پروند‌ه­‌های دیگر می‌­کرد. همچنین حق‌الناس‌­های زیادی ایجاد می‌­شود.

فارس: از سوی دیگر افزایش ریسک سرمایه­‌گذاری در حوزه املاک یکی دیگر از آسیب­های اعتبار دادن به اسناد عادی است،در این مورد توضیح دهید؟

**پاکباز: ایران از حیث ثبات نظام ثبت مالکیت کشور و عدم قابلیت ابطال مالکیت رسمی، در منطقه از بین 15 کشور رتبه 13 و از بین 127 کشور در دنیا جایگاه 92 را دارد. این مساله موید وضعیت اسفناک ثبت مالکیت رسمی در کشور است. به خاطر همین سرمایه گذارهای خارجی هم رغبت نمی­‌کنند در این حوزه در کشور ما سرمایه­‌گذاری کنند و البته حتی سرمایه­‌گذارهای داخلی.

زمانی در روزنامه خواندم فردی کارخان‍ه‌­ای را می‌­خرد و هزینه زیادی برای راه­اندازی خط تولید می­کند. اما یک نفر پیدا می­‌شود و با ارائه سند عادی می­‌گوید من مالک این کارخانه هستم تو از چه کسی خریدی؟ در نهایت براساس حکم دادگاه، فرد کارخانه­‌دار مجبور می­‌شود مجدد همان ملک را از فرد مدعی بخرد. در واقع برای یک ملک دو بار پول بپردازد. اما اگر سند عادی معتبر نبود این اتفاق نمی‌­افتاد.

فارس: تفکیک غیرمجاز اراضی کشاورزی یا تغییر کاربری غیرمجاز اراضی کشاورزی را هم می‌بینیم؛این را چگونه ارزیابی می‌کنید؟

**پاکباز: بله این امر وجود دارد و تفکیک غیرمجاز اراضی کشاورزی یا تغییر کاربری غیرمجاز اراضی کشاورزی از دیگر آسیب‌­های اعتبار اسناد عادی است؛ تفکیک یعنی تبدیل یا تقسیم یک زمین کشاورزی به قطعات کوچکتر حالا الزاماً کشاورزی است یا حتی اراضی غیر کشاروزی. این تفکیک را با سند عادی انجام می­‌دهند. علت غیرمجاز بودن آن هم استفاده از سند عادی است. تفکیکی که توسط اداره ثبت اسناد انجام شود به صورت علمی است و زیر ۵۰۰ هکتار و ۵ هکتار را تفکیک نمی­کند. تفکیک­‌هایی که با سند عادی انجام می­‌شود و به افراد ناآگاه فروخته می­‌شود، غیرمجاز است. تفکیک مجاز با سند رسمی و صرفا توسط اداره ثبت اسناد انجام می­‌شود.

در حالت غیرمجاز اداره ثبت اصلا باخبر نمی­‌شود. یعنی شخصی که مالک مثلاً ده هکتار زمین است بدون اینکه بخواهد در اداره ثبت هزینه کند و طبق ضوابط اداره ثبت زمین را با سند رسمی تفکیک کند، خود حول زمین دیوار می­‌کشد و از متراژ تعیین شده برای زمین کشاورزی، تقسیم بندی انجام می­‌دهد و به یک یا چند نفر می­‌فروشد. حالا ما وارد فروش به چند نفر نمی­‌شویم که دوباره بحث معاملات و معارض و پیش فروش‌­های معارض مطرح شود. فروش به یک نفر هم در این حالت تفکیک غیرمجاز است. حال می‌­تواند با شکایت یکی از مالکین یا با شکایت خود ثبت این تفکیک از بین برود و آن کسی که پول داده، متوجه می­‌شود که فقط بخش مشاعی را از زمین خریده، تفکیک شده دیگر ندارد.

من همین الان یک پرونده در همین قضیه دارم. در شهریار مالک باغ، آن را تفکیک کرده و هر بخش را به فردی فروخته است. با توجه به اینکه این باغ در محدوده شهری است، شهرداری آن درب گذاشته برای بخش تفکیک شده را بسته و می­‌گویند اینجا نباید درب داشته باشد. طبیعتاً اداره جهاد کشاورزی هم می‌­تواند متعرض دیوارهای آن شود. در حالی که موکل ما 900 متر زمین تفکیک شده باغ را خریده در واقع 500 سهم از کل سهام باغ را به صورت مشاع خریدار کرده است. مشاع یعنی اینکه در واقع سهم ایشان مشخص نیست کجا قرار گرفته است زیرا تفکیک رسمی روی آن وجود ندارد.

مشاع در برابر مفروض است. بحث ما هم همین بود که تفکیک­‌هایی که توسط اداره ثبت انجام نمی‌شود محکوم به بطلان است. تفکیک باید با رضایت همه مالکین مشاعی و توسط اداره ثبت انجام شود.

فارس: با این روند شاهد اطاله دادرسی و در نتیجه حجم روزافزون پرونده‌­ها هستیم،اینطور فکر نمی‌کنید؟

**پاکباز: دقیقا همینطور است؛ تاخیر در رسیدگی به پرونده­‌ها یا اطاله دادرسی از دیگر آسیب­ها است که وقت و انرژی زیادی از قوه قضائیه و مردم می­‌گیرد. حجم بعضی پرونده­‌های سند عادی به دلیل اینکه چند دست گشتند و مالک اصلی و این ایادی مشخص نیست، به یک کارتون می‌­رسد. یعنی با کارتون جابه جا می‌­شود. در نتیجه قاضی شاید باید ماهها و سالها وقت بگذارد تا این پرونده را بتواند رسیدگی کند که الان مهمترین معضلات دستگاه قضایی هم هست و تهدید امنیت به دلیل همان بحث زمین­‌خواری از دیگر آسیب­های اعتبار داده به اسناد عادی است.

فارس: آیا امکان فرار متهمین یا محکومیت مالی نیز وجود دارد؟

**پاکباز: بله، از دیگر مضرات اسناد عادی، امکان فرار متهمین یا محکومین مالی است که در واقع شورای نگهبان و مجلس هم با اعتبار دادن به اسناد عادی به آنها کمک می­‌کنند. آنها اموال را به صورت معامله عادی خریداری می­‌کنند و چون سند رسمی تنظیم نمی‌­شود، امکان شناسایی اموال آنها برای دولت یا افراد شاکی وجود ندارد تا توقیف شود. البته ریسک سند عادی هم وجود دارد اما در نهایت در مالکیت خود این اشخاص است و کسی نمی­‌تواند در موردش ادعای مالکیت کند. براین اساس امکان تنظیم اسناد عادی و اعتبار دادن به آن کمکی به محکومین برای فرار از پرداخت دیون، جزای نقدی، دیه و دیگر مسائل مالی است.

در پرونده‌های زیادی وقتی به شناسایی اموال می‌­رسیم که محکوم، یک میلیارد بدهکار است اما در حال حاضر قابل شناسایی نیست. اما مشخصا این فرد این مبلغ را گرفته که امروز بدهکار شده است. اما تبدیل به مالی شده که به نام خودش نیست یا به نام همسر و فرزندانش است یا به صورت سند عادی خریده که قابل ردیابی نیست. در بسیاری از موارد خانم­‌هایی که دنبال مهریه هستند بااین مسائل روبرو می­‌شوند که اموال شوهرش به نام مادر، خواهر یا فرزندانشان شده است و امکان توقیف نیست.

فارس: آیا عدم امکان دریافت کمک­‌های دولتی در صورت از بین رفتن اسناد عادی وجود دارد؟

**پاکباز: از دیگر آسیب‌­ها می‌­توان به تاثیر حوادثی مثل سیل و زلزله اشاره کرد. مردمی که املاکشان سند رسمی ثبت شده نداشت، قطعا دچار خسران زیادی شدند. زیرا سندی نیست که بتوانند از طریق آن از دولت مطالبه­‌گری داشته باشند. مثلا درخواست وام کنند. در واقع امکان اثبات مالکیت بر خانه خود را ندارند. در حالی که در زلزله کرمانشاه دولت اعلام کرد کسانی که دارای سند هستند، امکان دریافت کمک برای بازسازی دارند.

فارس: آیا امکان ابطال ملک دارای سند رسمی با قولنامه با تاریخ قدیمی­‌تر وجود دارد؟

**پاکباز: بله، تنظیم قولنامه­ای با تاریخ قدیمی­تر، از طریق کار کارشناسی قابل تشخیص است. یعنی کارشناس می­‌تواند بفهمد که تاریخ را به تازگی درج کرده­‌اند تا نشان دهنده، قولنامه پیش از سند رسمی تنظیم شده است. البته این کار موجب اطاله دادرسی می­‌شود. اما اگر قانون بگوید سند عادی معتبر نیست، ۱۰ مورد سند قبل از سند رسمی هم که ارائه شود، دیگر ارزشی نخواهد داشت. ولی وقتی سند عادی را معتبر می‌­دانیم و دنبال این می­‌گردیم که این آیا اعتبار شرعی دارد یا نه؟ طبیعتاً باید کار کارشناسی شود و این اطاله دادرسی به وجود می‌­آورد.

فارس: حرف پایانی و راهکار حاکمیت برای اعتباربخشی به اسناد رسمی؟

**پاکباز: تا زمانی که این دیدگاه در میان اعضای شورای نگهبان وجود داشته باشد و تفاوتی بین سند عادی و رسمی قائل نباشند و ملاک را در این بدانند که کدام سند زودتر منعقد شده است؛ ما هیچ وقت نمی­‌توانیم قانون مترقبه و اصولی طبق اصول نظام‌های حقوقی کشورهای پیشرفته تصویب کنیم و این فرهنگسازی را انجام دهیم. اول حاکمیت باید تکلیف خود را با این بحث و با این معضل مشخص کند. در واقع باید بفهمد که این مشکل وجود دارد.

در حال حاضر روزنامه‌­ها و سایت­‌ها تلاش دارند این مشکل را نشان دهند. در حال حاضر مسؤولان قضایی متوجه شدند و رئیس جدید قوه قضاییه در مصاحبه اخیر خود نشان داد که این مشکل وجود دارد. زیرا با تعیین تکلیف، حجم زیادی از پرونده­‌های قوه قضائیه کم می‌­شود. بنابراین باید مجلس و شورای نگهبان هم متوجه این مساله شوند. به نظرم؛ قوه مقننه تا حدودی متوجه این مشکل هست ولی شورای نگهبان دست از آن نظر عجیب و غریب خود برنداشته است و در سال 95 کلمه اعتبار شرعی را به ماده 62 افزود که باید این نظر شورای نگهبان تغییر یابد.

منبع: فارس